Baurecht

1.      Bauplanungsrecht (Bauleitplanung)

Die städtebauliche Planung der Gemeinde stützt sich im wesentlichen auf die ?Bauleitplanung?. Gegenstand der Bauleitplanung ist die bauliche oder sonstige Nutzung des Bodens durch Darstellungen und Festsetzungen in den entsprechenden zeichnerischen Bauleitplänen und den ergänzenden textlichen Festsetzungen.
Hierbei geht es um die Vorbereitung und Lenkung der gemeindlichen Entwicklung.

Die Bauleitplanung ist zweistufig aufgebaut und besteht aus

a)        dem Flächennutzungsplan und

b)        den einzelnen Bebauungsplänen

1.1.   Der Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan (§ 5 Baugesetzbuch) ist der übergeordnete Bauleitplan für das gesamte Gemeindegebiet. Er wird auch als ?vorbereitender Bauleitplan? bezeichnet.

Im Flächennutzungsplan trifft die Gemeinde erste grundlegende Aussagen über ihre Vorstellungen und planerischen Absichten für die Nutzung des gesamten Gemeindegebietes. Damit dient der Plan in seiner flächenhaften Ausweisung der Vorbereitung einer künftigen baulichen oder sonstigen Nutzung. Aus dieser Eigenschaft ergibt sich, dass Aussagen im Flächennutzungsplan vor allem die Gemeinde selbst und nicht grundsätzlich schon den Bürger rechtlich binden. So gibt z.B. die Darstellung einer bisher landwirtschaftlich genutzten Fläche als Baufläche im Flächennutzungsplan dem betreffenden Eigentümer noch kein Baurecht.

Die Aussagen im Flächennutzungsplan werden ?Darstellungen? genannt. Was im Einzelnen dargestellt wird, hängt von den Zielvorstellungen der Gemeinde ab. Die getroffenen Darstellungen sind grundsätzlich nicht parzellenscharf. Im Rahmen der zweistufigen Bauleitplanung werden rechtsverbindliche Festsetzungen erst in einem aus dem Flächennutzungsplan zu entwickelnden Bebauungsplan getroffen.

Das Baugesetzbuch (BauGB) stellt einen Katalog von Darstellungsmöglichkeiten bereit. Die wichtigsten Darstellungsmöglichkeiten sind:

• Bauflächen und Baugebiete (hierbei näher spezifiziert nach den Nutzungsarten  Gewerbe, Wohnen usw.)
• Flächen für den Gemeinbedarf wie Schulen, Kindergärten, Spiel- und Sportanlagen
• Flächen für den überörtlichen Verkehr sowie die örtlichen Hauptverkehrsstraßen
• Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserentsorgung, für Ablagerungen sowie die Hauptversorgungs- und Hauptabwasserleitungen
• Grünflächen wie Parkanlagen, Dauerkleingärten, Sport-, Spiel, Zelt- und Badeplätze, Friedhöfe
• Flächen für Nutzungsbeschränkungen oder Vorkehrungen im Rahmen des Umweltschutzes
• Wasserflächen und die für die Wasserwirtschaft vorgesehenen Flächen
• Flächen für die Landwirtschaft und Wald
• Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft

Neben den Darstellungen werden entsprechende Kennzeichnungen und andere verbindliche Planungen im Flächennutzungsplan mit aufgenommen. Dies sind z.B. Fernstraßen, Bahnanlagen, Überschwemmungsgebiete, Altlasten usw.

Die Begründung (früher Erläuterungsbericht) erklärt und begründet die Darstellungen im Flächennutzungsplan im einzelnen. Der Flächennutzungsplan mit seiner Begründung kann von jedermann bei der Gemeinde eingesehen werden.

Ein Anspruch auf Aufstellung oder Änderung des Flächennutzungsplanes besteht für den Bürger nicht.

1.2.   Der Bebauungsplan

Während der Flächennutzungsplan lediglich allgemein die Entwicklung des gesamten Gemeindegebietes darstellt, beinhaltet der Bebauungsplan (§ 8 BauGB) eine konkrete präzise Aussagekraft über die Nutzung sowie die Art und Weise der Bebaubarkeit von bestimmten Grundstücken. Der Bebauungsplan wird ? im Unterschied zum Flächennutzungsplan - als Satzung beschlossen, d.h. als Ortsrecht und ist damit ein für alle ?verbindlicher Bauleitplan?.

Bebauungspläne werden nie für das gesamte Gemeindegebiet aufgestellt, sondern immer nur für Teilbereiche, in denen in absehbarer Zeit städtebauliche Veränderungen erwünscht bzw. die städtebauliche Entwicklung geordnet werden sollen. Als Plan für das gesamte Gemeindegebiet enthält der Flächennutzungsplan das ?übergeordnete Konzept? der Entwicklung. Folgerichtig verlangt das Baugesetzbuch, dass die kleinteiligeren Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden müssen. Der Bebauungsplan konkretisiert somit die Darstellungen des Flächennutzungsplanes. Er setzt für seinen räumlich begrenzten Bereich fest, wo und was gebaut werden darf. Die Aussagen des Bebauungsplanes sind ?Festsetzungen?. Bauvorhaben, die den Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprechen, sind grundsätzlich nicht zulässig. Im Einzelfall können jedoch unter gesetzlich genau festgelegten Voraussetzungen ?Befreiungen? von den Festsetzungen zugelassen werden.

Zu den Festsetzungemöglichkeiten (§ 9 BauGB) gehören:

• Art und Maß der baulichen Nutzung
• Die Bauweise, die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen
• Die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke
• Flächen für Stellplätze und Garagen
• Flächen für Gemeinbedarfs- und Infrastruktureinrichtungen
• Flächen für Grün- und Freiflächen sowie zum Umweltschutz

usw.

Für den Bürger ist wichtig, dass er aus den Bebauungsplänen Bauansprüche auf der Grundlage der getroffenen Festsetzungen herleiten kann. Ein Anspruch auf Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplanes besteht jedoch nicht.

2.     Bauordnungsrecht

Gegenstand des Bauordnungsrechts sind Vorschriften über die Errichtung, Änderung und den Abbruch von baulichen Anlagen, insbesondere von Gebäuden.

Das materielle Bauordnungsrecht dient der vorbeugenden Abwehr von Gefahren. Es soll sicherstellen, dass durch die Errichtung und Nutzung baulicher Anlagen keine Gefährdung oder Beeinträchtigung der Bewohner des Hauses und der näheren Umgebung eintritt. Dazu trifft es beispielsweise Regelungen zum:

• Brandschutz
• Wärmeschutz
• Grenzabstand
• Standsicherheit
• Beschaffenheit von Baumaterialien
• Äußere Gestaltung

Das so genannte formelle Bauordnungsrecht regelt das Verfahren zur Erteilung von Baugenehmigungen (Voraussetzungen, Zuständigkeiten).

2.1. Die Baugenehmigung

Die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen sind grundsätzlich genehmigungspflichtig. Im § 65 der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO NW) ist geregelt, für welche baulichen Anlagen keine Baugenehmigung erforderlich ist.

Die Baugenehmigung ist schriftlich beim Kreis Soest zu beantragen. Die Formulare für den Bauantrag erhalten Sie bei der Bauaufsichtsbehörde oder bei der Gemeindeverwaltung. Alle Bauvorlagen müssen von einer/m bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser/in und vom Bauherren unterschrieben werden. Der Bauantrag ist mit allen Bauvorlagen in dreifacher Ausfertigung direkt beim Kreis Soest einzureichen. Zusätzlich zu den Bauvorlagen ist evtl. ein Entwässerungsantrag bei der Gemeinde zu stellen.

Kosten: Die Bearbeitung  eines Bauantrages ist gebührenpflichtig, wobei sich die Verwaltungsgebühr nach der Größe des Bauvorhabens ? umbauter Raum ? bemisst. So beträgt beispielsweise die Baugenehmigungsgebühr für ein Einfamilienhaus mit 1.000 cbm umbauten Raum ca. 600 ?.

Weitere Informationen, z.B. welche Unterlagen einem Bauantrag beizufügen sind, erhalten Sie im Internet unter www.kreis-soest.de, bei der Abteilung Bauen und Wohnen des Kreises Soest und bei der Abteilung Gemeindeentwicklung der Gemeindeverwaltung.

2.2   Genehmigungsfreistellungsverfahren

Die Errichtung oder Änderung von Wohngebäuden im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes bedarf keiner Baugenehmigung, wenn folgende drei Bedingungen erfüllt sind (§ 67 BauO NW):

• Das Vorhaben widerspricht nicht den Festsetzungen des jeweiligen Bebauungsplanes oder den örtlichen Bauvorschriften (z.B. Gestaltungssatzung).
• Die Erschließung, also Straßenanbindung sowie Ver- und Entsorgung des Baugrundstückes, ist gesichert.
• Die Gemeinde erklärt nicht innerhalb eines Monats nach Eingang der Bauvorlagen bei ihr, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.

Die Genehmigungsfreiheit umfasst auch Carports, Garagen sowie Nebengebäude und ?anlagen.

Bei den von der Genehmigungspflicht freigestellten Bauvorhaben sind die gleichen Bauvorlagen bei der Gemeinde vorzulegen, wie bei einem genehmigungspflichtigen Bauvorhaben, jedoch nur in einfacher Ausfertigung, wobei eine Rücksendung an den Antragsteller nicht erfolgt.

Zusätzlich zu den Bauvorlagen ist evtl. ein Entwässerungsantrag bei der Gemeinde zu stellen.

Sollte sich die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats nach Eingang der Bauvorlagen äußern, kann mit dem Bauvorhaben begonnen werden. Diese Frist verkürzt sich, wenn die Gemeinde - auf Antrag - schriftlich mitteilt, dass kein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Der Baubeginn und die Fertigstellung des Bauvorhabens sind dem Kreis Soest mitzuteilen.

Kosten: Für die Ausstellung einer Genehmigungsfreistellungsbescheinigung werden Verwaltungsgebühren in Höhe von 50 ? erhoben.

2.3   Bauvoranfrage:

Vor Einreichung eines Bauantrages kann zu Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid beim Kreis Soest beantragt werden. Mit einem Antrag auf Vorbescheid, einer sogenannten Bauvoranfrage, kann man sich eine rechtsverbindliche Auskunft darüber einholen, ob ein Grundstück wirklich nach den eigenen Vorstellungen bebaut werden kann. Ein positiver Vorbescheid gibt dem Bauherren Rechtssicherheit für die konkrete Planung des Bauvorhabens.

Eine Bauvoranfrage ist immer dann zu empfehlen, wenn das Baugrundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt oder wenn es von der Umgebungsbebauung stark abweicht.

Kosten: Die Bearbeitung eines Antrages auf Vorbescheid ist gebührenpflichtig. Die Verwaltungsgebühren für einen formellen Vorbescheid liegen je nach Größe und Verwaltungsaufwand zwischen 50 ? und 100 ? bei Wohngebäuden.